Divorce & Séparation : Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

Oui, mais !

En principe, les époux sont solidaires pour les dettes engagées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants (article 220 du Code civil). Ces dettes sont dites ménagères.

Toutefois, la solidarité ne s’appliquera pas si les dépenses sont manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Exemples :

• Exemple de l’achat d’un véhicule :

Vous êtes marié et les revenus mensuels de votre couple s’élèvent à 4 000 euros et vos charges à 2 500 euros. Le lieu de travail de votre époux n’est pas desservi par les transports en commun alors celui-ci achète un véhicule à 5 000 euros.

Eu égard à vos revenus et charges mensuels cet achat ne semble pas excessif. Un remboursement en plusieurs mensualités ne modifierait pas le train de vie du ménage.

De plus, il s’agit d’une dépense utile car le véhicule sera utilisé chaque jour par votre époux pour se rendre à son travail.

Ainsi, vous serez solidaire du paiement du véhicule.

Au contraire, si votre époux achète un véhicule de collection à 200.000 euros, utilisé uniquement le weekend, cette dépense sera qualifiée de manifestement excessive mais également d’inutile eu égard à votre train de vie. Ainsi, vous ne serez pas solidaire de cette dette et n’aurait pas à payer le créancier si votre époux est défaillant.

• Exemple de l’achat d’un sac de luxe :

Vous achetez un sac de luxe à 15 000 euros. Les revenus de votre foyer s’élèvent à 3 000 euros mensuels. Les charges s’élèvent à 2 500 euros.

Eu égard à votre train de vie, cet achat est excessif et ne vous est d’aucune utilité dans le cadre de votre vie courante.

Ainsi, si votre créancier demande le paiement de votre dette à votre époux alors celui-ci n’aura pas à s’acquitter du paiement. Cette dépense étant manifestement excessive et inutile, la solidarité ne s’appliquera pas.

Au contraire, si vos revenus s’élevaient à 300 000 euros par mois, cet achat ne serait pas excessif eu égard à votre train de vie.

De ce fait, votre époux serait solidaire de votre dette. 

Oui, mais !

La solidarité dans le cadre d’un emprunt est prévue par l’article 220 alinéa 3 du Code civil. Cet article est difficile à comprendre. Nous allons le citer intégralement avant de vous l’expliquer :

 » Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants  » : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage. ».

Vous trouverez ci-dessous une explication de cet article.

Lorsqu’un emprunt immobilier est souscrit par les deux époux (co-emprunteurs) et qu’aucune solidarité n’a été prévue dans le contrat de prêt, ceux-ci ne sont en principe pas soumis au principe de solidarité.

Chaque époux devra donc rembourser sa quote-part.

Toutefois, si le tribunal (juge aux affaires familiales) estime que les sommes empruntées sont modestes et nécessaires à la vie courante du ménage, il peut considérer que le devoir de solidarité doit s’appliquer.

Non, mais !

Si l’emprunt est souscrit par un seul des époux, la solidarité des dettes s’appliquera si :

• L’emprunt porte sur des sommes modestes ( 1^re, 26 juin 2001, RJPF 2001/11.32). et,
• L’emprunt est nécessaire aux besoins de la vie courante.

Ces conditions sont cumulativement prévues par l’article 220 alinéa 3 du Code civil.

Exemples :

Votre époux contracte un emprunt pour l’achat d’un véhicule d’un montant de 5 000 euros afin que vous ayez chacun un véhicule. Les mensualités de crédit s’élèvent à 300 euros. Vos revenus mensuels sont de 6 000 euros.

Compte tenu de vos revenus, cet emprunt est modeste. De plus, il est nécessaire aux besoins de la vie courante.

Au contraire, s’il avait contracté un prêt d’un montant de 100 000 euros pour l’achat d’un véhicule de luxe, cet achat aurait été qualifié d’excessif et non nécessaire aux besoins de la vie courante.

Ainsi, la solidarité ne s’appliquerait pas et vous seriez resté seul redevable de votre dette.

Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale et que cette dette n’a été contractée que dans le seul intérêt de l’époux, l’autre époux bénéficiera d’une créance au moment de la liquidation du régime matrimonial (Civ 1^ère, 19 sept. 2007, 05-15.940).

Autrement dit, si vous avez payé pour une dette personnelle de votre époux, par exemple l’achat d’une montre de luxe (non excessive au regard de votre train de vie), alors, lors de la liquidation du régime matrimonial, vous pourrez obtenir le remboursement de la somme versée.

Lorsque plusieurs emprunts sont souscrits par un seul des époux, la solidarité des dettes s’appliquera si :

• Les emprunts portent sur des sommes modestes ( 1^re, 26 juin 2001, RJPF 2001/11.32) ;
• Les emprunts sont nécessaires ;
• Le montant cumulé des emprunts n’est pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Ces conditions sont cumulativement prévues par l’article 220 alinéa 3 du Code civil.

Dans le cadre d’une pluralité d’emprunts, le tribunal (juge aux affaires familiales) apprécie ces conditions au regard de la somme totale des emprunts. 

Non !

Lorsque vous êtes marié, vous êtes soumis à un régime primaire dit impératif applicable avec ou sans contrat de mariage. Ce régime figure aux articles 212 et suivants du Code civil.

Ce régime prévoit divers devoirs (comme le devoir de fidélité ou de secours) et obligations (comme la communauté de vie ou le devoir de solidarité).

Ainsi, le devoir de solidarité s’applique quel que soit votre régime matrimonial.  

Le régime primaire impératif est d’ordre public. Les époux ne peuvent donc pas y déroger même d’un commun accord. Autrement dit, même si votre époux et vous-même êtes d’accord pour exclure la solidarité, cet accord n’est pas valable juridiquement.

Cela dépend du régime matrimonial !

En principe, les époux sont soumis au régime de la communauté légale. Avec ce régime, le créancier peut saisir les biens communs (article 1401 du Code civil) et les biens propres de chacun des époux (articles 1404 et 1405 du Code civil).

En matière de séparation de biens, la solidarité s’applique pour les emprunts contractés d’un commun accord ou portant sur des dettes ménagères.

Ainsi, la séparation de biens n’exclut pas la solidarité entre les époux.

Le devoir de solidarité dure jusqu’à la dissolution de votre mariage.

La solidarité s’applique qu’à la transcription de votre divorce en marge de vos actes d’état civil (Civ 1^ère, 7 juin 1989, n°87-19.049).

Ainsi, jusqu’à la transcription de votre divorce sur les registres d’état civil, les créanciers de l’un des époux peuvent poursuivre le paiement de l’emprunt entre les mains de chaque époux.

Cette demande doit être formulée auprès de la banque dans laquelle a été souscrit le prêt.

Quel que soit le mode de conjugalité choisi (mariage, PACS ou concubinage), la demande de désolidarisation de l’emprunt immobilier suit la même procédure.

Pour demander la désolidarisation d’un emprunt immobilier, il convient d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la banque.

Certains éléments doivent impérativement figurer dans le contenu de la lettre :

• Les références du prêt (la date de signature de l’offre de prêt, la date d’échéance du prêt) ;
• Le motif de la demande de désolidarisation (séparation, divorce ou autre) ;
• Les modalités retenues quant au sort du bien concerné par l’emprunt immobilier (identification de l’époux conservant le bien immobilier concerné et chargé du remboursement de l’emprunt pour l’avenir) ;
• La demande de désolidarisation par le co-emprunteurs qui se désengage de l’emprunt.

Nous vous conseillons de conserver une copie de votre courrier et l’avis de réception de celui-ci par votre banque.

Au besoin n’hésitez pas à demander à notre cabinet en Droit de la famille de rédiger le courrier pour accélérer la désolidarisation.

Non !

Lorsque vous vous séparez, plusieurs hypothèses peuvent se présenter s’agissant du sort de l’emprunt immobilier souscrit :

• Vente du bien immobilier :

Dans ce cas, le produit de la vente du bien immobilier permettra de rembourser l’ensemble de l’emprunt immobilier, par anticipation.

Ainsi, aucune demande de désolidarisation ne sera à mettre en œuvre. L’emprunt n’existera plus une fois le prêt remboursé.

• Transfert du prêt immobilier à membre du couple :

Il s’agit de la situation dans laquelle un des époux se retire spontanément de l’emprunt immobilier.

L’autre époux continuera donc seul le remboursement de l’emprunt et prendra à charge l’ensemble de la mensualité due.

Dans ce cas, il convient de procéder à une demande de désolidarisation de l’emprunt.

• Attribution du logement à un membre du couple :

Il s’agit d’une situation fréquente lors de la procédure de divorce.

Dans ce cas, un membre du couple conserve la jouissance du logement et chacun d’entre eux reste cotitulaire de l’emprunt immobilier.

Ainsi, l’ancien époux ne résidant pas dans le bien reste solidaire du paiement de l’emprunt immobilier pour l’organisme prêteur.

Dans le cadre de la liquidation de votre régime matrimonial, vous pourriez être redevable d’une créance envers votre époux qui a payé une dette, non soumise à la solidarité, à votre place. Ainsi, vous devrez lui rembourser la somme déboursée.

De plus, l’époux restant dans le logement durant la procédure de divorce peut être redevable d’une indemnité d’occupation. En pratique, la valeur locative de votre bien tend à être sous-évalué par le tribunal par rapport à la réalité du marché locatif.

Néanmoins, aucune indemnité d’occupation ne sera due en l’absence de décision en ce sens. Autrement, seule l’ordonnance sur mesures provisoires du tribunal (juge aux affaires familiales) ou l’accord homologué des parties permet de faire exécuter la décision.

Oui !

Dans le cas d’une demande de transfert du prêt immobilier à un membre du couple et d’une désolidarisation, la banque considère qu’il s’agit d’un nouveau prêt immobilier.

Il est également possible de demander une renégociation du prêt immobilier dans le cadre d’un transfert de l’emprunt à un seul des époux (voir ci-dessus pour plus d’informations).

De ce fait, des frais de dossier, correspondants aux démarches à effectuer (telles que la réponse au courrier de demande de désolidarisation ou le traitement des formalités de désolidarisation) peuvent être demandés.

Également, il possible que des frais de notaire d’un montant de 7,5 % de la part d’un indivisaire, pour l’enregistrement du nouvel acte notarié, doivent être acquittés.

Enfin, il convient d’être vigilant et d’anticiper une éventuelle hausse du coût de l’assurance emprunteur ainsi qu’une demande d’apports de nouvelles garanties financières.

Non !

En principe, les époux sont solidaires vis-à-vis de la banque jusqu’à la transcription du divorce sur les registres d’état civil.

L’époux souhaitant conserver le bien doit en faire la demande à la banque.

Oui !

Dans les rapports avec votre banque, vous restez solidaire du prêt contracté jusqu’à son remboursement.

Lors d’une procédure de divorce, même si le tribunal (juge aux affaires familiales) attribue la jouissance du bien immobilier à votre conjoint, vous restez, par principe, débiteur du paiement des mensualités de l’emprunt.

Néanmoins, lors de l’établissement des mesures provisoires le tribunal (juge aux affaires familiales), en attribuant le logement à l’un des époux, peut rendre la jouissance du bien par celui-ci onéreuse.

Ainsi dans ce cas, le conjoint ne résidant pas dans le logement peut :

• Percevoir une indemnité d’occupation de la part de l’autre conjoint ou,
• Être défait de son obligation de rembourser les mensualités de l’emprunt.

Si vous n’avez fait aucune démarche pour mettre un terme à la solidarité de l’emprunt immobilier, vous restez solidaire.

Ainsi, en cas de défaillance de votre conjoint, à qui a été attribué la jouissance du logement, la banque est en droit de poursuivre le paiement de l’emprunt immobilier entre vos mains.

Non !

En vertu de sa qualité d’organisme préteur la banque peut refuser la désolidarisation d’un emprunt immobilier.

En effet, le transfert de l’emprunt immobilier à un seul coemprunteur représente un risque pour la banque.

Celle-ci doit donc procéder à une nouvelle étude des risques. Si elle estime que les garanties présentées sont insuffisantes, la banque peut refuser la désolidarisation.

La banque peut estimer que vos garanties ne sont pas suffisantes pour accepter la désolidarisation du prêt.

Dans ce cas, vous pouvez présenter de nouvelles garanties à votre banque (hypothèque du bien, caution solidaire).

Vous avez également la possibilité de racheter l’ensemble de l’emprunt immobilier par l’intermédiaire d’un nouvel emprunt, au seul nom de celui qui conserve la propriété de l’immeuble.