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La gestion amiable ou contentieuse de l’indivision
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Avocat spécialiste indivision
Définition
L’indivision correspond à la situation juridique dans laquelle au moins deux personnes sont propriétaires d’un même bien appelé « bien indivis ». Les propriétaires du bien indivis sont appelés indivisaires. Chaque indivisaire détient une partie du bien en propre, c’est-à-dire qu’il est pleinement propriétaire de la partie du bien indivis.
L’indivision peut être imposée aux indivisaires ou résulter d’un choix fait par ces derniers :
- L’indivision peut être imposée aux indivisaires: Dans le cas d’une succession, les héritiers doivent rester en indivision, jusqu’au partage de la succession. Aussi, lors d’un divorce, les biens appartenant en commun aux époux deviennent des biens indivis, plaçant les époux en situation d’indivision jusqu’à la liquidation de la communauté.
- L’indivision peut résulter d’un choix: Par exemple, les personnes en concubinages, les partenaires pacsés ou même les époux, lorsqu’ils ont un intérêt commun à l’acquisition d’un bien immobilier, peuvent décider d’être indivisaire dudit bien.
La gestion d’un bien indivis peut s’avérer difficile. Par exemple, lors d’une succession, en plus de la tristesse causée par le décès d’un père, des frères et sœurs peuvent ne pas s’entendre sur la gestion du bien indivis.
En principe, les articles 815 et suivants donnent les règles légales relatives à la gestion des biens indivis.
Cependant, lorsque les coindivisaires sont nombreux ou en situation conflictuelle, ils peuvent aménager la gestion du bien indivis afin de la rendre plus facile par le biais de deux moyens :
- Soit en nommant un mandataire (tiers choisi par les coindivisaires pour gérer le bien en indivision)
- Soit en concluant une convention d’indivision (contrat au terme duquel ils aménagent les règles légales).
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Les règles générales relatives à la gestion d’un bien indivis
Quels sont les trois types d’actes relatifs à la gestion d’un bien ?
Il existe trois catégories d’actes. Plus l’ordre de gravité, en fonction du résultat économique de l’opération, est élevé, plus il nécessite de formalité. Autrement dit, plus l’acte engage le patrimoine du contractant, plus il est soumis à des règles importantes.
Voici les trois différents types d’actes par ordre de gravité croissant :
- Les actes de conservation
Les actes de conservation ou actes conservatoire, sont des actes qui permettent la conservation des biens dans le patrimoine de la personne.
Sont des actes de conservation :
- La réparation d’un bien,
- Le paiement des charges du logement,
- L’hypothèque sur les biens d’un débiteur du majeur protégé.
- Les actes d’administration
Les actes d’administration sont des actes de mise en valeur du patrimoine du bien.
Sont des actes d’administration :
- La vente de meubles d’usages courant,
- La conclusion d’un bail d’habitation (pour percevoir des loyers)
- Les actes de disposition
Les actes de disposition sont des actes de transfert d’un bien ou d’un droit, qui mettent en cause le patrimoine de la personne.
Sont des actes de disposition :
- La vente d’un immeuble,
- La conclusion d’un emprunt,
- La renonciation à une succession.
Quelles sont les règles qu’un indivisaire doit respecter s’il souhaite passer un acte conservatoire sur le bien indivis ?
En l’absence de convention d’indivision, la gestion d’un bien indivis dépends de la nature des actes engagés.
Si un indivisaire souhaite accomplir un acte conservatoire sur le bien indivis, il pourra les passer seul sans l’accords des autres indivisaires.
L’indivisaire souscripteur pourra passer seul ces actes de conservation, comme la réparation d’un mur.
L’indivisaire qui paye les dépenses de conservation pourra en obtenir remboursement par les autres coindivisaires s’il a engagé des fonds propres lors du partage du bien.
Quelles sont les règles qu’un indivisaire doit respecter s’il souhaite passer un acte d’administration ?
Si un indivisaire souhaite accomplir un acte d’administration sur le bien indivis, il devra obtenir l’accord des 2/3 des droits indivis.
Aussi, il devra en notifier la totalité des indivisaires.
Le cas échéant son acte leur est inopposable.
Quelles sont les règles qu’un indivisaire doit respecter s’il souhaite passer un acte de disposition?
Si un indivisaire souhaite accomplir un acte de disposition sur le bien indivis, il ne pourra le faire que si l’unanimité des indivisaires y ont consentis.
Quelles sont les obligations auxquelles sont soumis les indivisaires dans le cadre de la gestion du bien indivis ?
- Le paiement des charges relatives au bien indivis
Chaque indivisaire devra contribuer :
- Au paiement des travaux relatifs au bien indivis,
- Au paiement des dettes relatives au bien indivis,
- Au paiement des dépenses de l’indivision proportionnellement à sa quote-part.
Ainsi, si un indivisaire paye l’intégralité d’un de ces charges ou en assume une part plus importante que sa quote-part, il dispose d’un recours contre ses coindivisaires pour en obtenir le remboursement.
- Le paiement des dégradations du bien indivis
Au même titre qu’un indivisaire ayant contribué à l’amélioration du bien indivis peut obtenir remboursement de ses dépenses supplémentaires, un indivisaire ayant dégradé le bien indivis devra répondre des dégradations par lui commises.
Un indivisaire peut-il occuper un bien indivis immeuble ?
Oui !
Les indivisaires peuvent convenir d’une occupation par l’un des indivisaires, dans ce cas, l’occupant devra verser une indemnité d’occupation aux autre coindivisaires.
Les indivisaires peuvent également convenir d’une habitation à tour de rôle, cependant la règle reste inchangée : c’est à celui qui occupe effectivement le bien indivis d’en verser l’indemnité d’occupation.
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Le mandataire et la convention d’indivision
Pourquoi faire appel à un mandataire dans le cadre d’une indivision ?
Les coindivisaires peuvent choisir, d’un commun accord, un mandataire. Il peut êtes un tiers ou un coindivisaires. Ce dernier est chargé de la gestion du bien indivis.
Le mandat permet à la personne mandatée d’accomplir tous les actes d’administration, toujours dans l’intérêt des indivisaires.
Cela signifie qu’il assure la gestion courante du bien.
- La constitution du mandat
Le mandat peut être exprès. C’est à dire établi par écrit. En général par acte sous seing privé.
Le mandat peut être tacite. Cela signifie que le tiers ou indivisaire assure la gestion courante du bien, bien qu’aucun mandat n’ait été signé ou confié expressément par les autres indivisaires. Ceux-ci en revanche, sont au courant de la situation mais ne s’y opposent pas. Ainsi, ce mandat de fait est créateur de droit.
Toutefois, la rédaction d’un mandat exprès notarié demeure préférable, car, si le mandat tacite apparaît comme une solution idéale en l’absence de conflit, il l’est beaucoup moins lorsque des tensions émergent entre les indivisaires.
- Le contenu du mandat
Le contenu du mandat doit notamment préciser la nature du champ d’application. En effet, il existe plusieurs types de mandat :
- Le mandat général d’administration. Ce type de mandat couvre tous les biens d’une succession mais se limite à des actes de gestion courante. Les actes ici engagent tous les indivisaires.
- Le mandat spécial. Ce mandat autorise le mandataire à passer un type d’acte en particulier. Plus, il autorise le mandataire à n’agir que dans le but d’accomplir une mission précise. Ici le mandataire engage sa responsabilité pour tous ses actes de gestion.
- Le mandat tacite. Le mandat tacite ne concerne que les actes d’administration.
Pourquoi établir une convention d’indivision ?
Les indivisaires peuvent signer une convention d’indivision afin de limiter leur droit lors du partage et de sécuriser l’indivision. En effet, dans cette convention, les indivisaires établiront les règles légales auxquelles ils devront se plier.
Cette convention permet l’établissement des règles de gestion.
Une convention d’indivision permet de prévenir les éventuels conflits entre coindivisaires et de stabiliser ce régime souvent précaire.
Une convention d’indivision peut être conclue pour 5 années. Durant ces 5 années aucun indivisaire ne peut demander la vente du logement pour en obtenir sa part.
LES RÈGLES DE FORME DE LA CONVENTION D’INDIVISION
La convention d’indivision concerne en grande majorité les biens immobiliers en indivision. Dans ce cas de figure, les indivisaires devront obligatoirement :
- Écrire la convention sur papier
- Décrire le bien indivis visé par la convention, elle peut également être établie pour une multitude de biens indivis (par exemple dans le cadre d’une succession)
- Mentionner la quote-part de chaque indivisaire sur le ou les biens indivis
- Faire rédiger l’acte par un notaire
- Dans le cas d’un divorce : le juge devra homologuer la convention
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Comment sortir d’une indivision ?
Un indivisaire peut-il sortir d’une indivision par la vente de ses parts à ses cohéritiers ?
Oui !
La vente et le rachat par un indivisaire de sa part indivis réponds aux mêmes grands principes qu’en droit des sociétés : chaque indivisaire peut, sous conditions, librement revendre ses parts.
L’indivisaire désireux de vendre ses parts pourra :
- Les vendre aux autres coindivisaires. À noter que les frères et sœurs, lors d’une succession ayant fait naître une indivision, ont un droit de préemption. C’est-à-dire qu’ils sont prioritaires pour l’acquisition des parts en vente.
- Les vendre à un tiers. À condition d’en informer par huissier de justice les autres indivisaires. Le courrier informatif devra mentionner le prix de vente des parts, en préciser les conditions ainsi que l’identité de l’acheteur.
Les coindivisaires peuvent-ils sortir de l’indivision par la vente du bien indivis ?
Oui !
La vente du bien indivis doit être faite après obtention de l’unanimité des accords des coindivisaires qui conviendront par la suite du prix de vente.
Contrairement aux situations dans lesquels les coindivisaires n’ont pas toujours un intérêt commun, ici les coindivisaires s’entendent sur la volonté de vendre le bien indivis.
Ils désireront donc tout logiquement le vendre au prix le plus élevé possible. Pour cela, l’appel à un professionnel de l’immobilier est requis, ce dernier en fixe la valeur et c’est aux coindivisaires d’en décider le prix final.
DANS LE CAS D’UN DÉCÈS
Une vente ayant eu lieu 6 mois, au maximum, après le décès procure des avantages fiscaux non négligeables. En effet, le notaire en charge de régler la succession considérera le prix de vente en même temps que la succession, dans un même acte.
Les indivisaires peuvent-ils sortir d’une indivision par la création d’une SCI ?
Oui !
Les héritiers ont la possibilité de sortir d’une indivision sans se déposséder du bien par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). La création de celle-ci suppose que le bien indivis soit un bien immobilier.
Cette mise en place évite que l’un des indivisaires puisse, à tout moment, mettre fin à la société puisque les règles en la matière sont plus rigides.
La société devient propriétaire du bien indivis. La distribution des parts se fait à proportion des quote-part de chaque héritier. Ainsi, chaque héritier reçoit des parts à proportion de sa quote-part indivise.
La SCI cependant engendre des coûts de constitution et de fonctionnement.
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La gestion des désaccords entre indivisaires
Le juge peut-il être saisi dans le cas où l’un des indivisaires fait blocage à la vente du bien indivis ?
Oui !
Un seul indivisaire peut-il, seul, provoquer le partage ?
Oui !
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Nos articles sur le Droit des successions
Transmission par donation ou donation-partage
Définition d’une donation
Une donation de son vivant est un contrat par lequel une personne (le donateur) se dépouille actuellement et irrévocablement sans contrepartie et dans une intention libérale d’un bien présent lui appartenant en faveur d’une autre personne (le donataire) qui l’accepte (article 894 du Code civil).
Il existe plusieurs façons d’effectuer une donation, notamment par le biais de donation à cause de mort, de donation avec charge, de donation de biens à venir, de donation de biens présents, de donation déguisée, de donation entre époux, de donation entre vifs, de donation indirecte, de donation par contrat de mariage, de donation par personne interposée, de donation propter nuptias, de donation rémunératoire, et de donation universelle.
Succession internationale
Définition
Une succession internationale peut être définie comme une succession qui contient un élément d’extranéité lié au défunt ou aux héritiers (voire définition ci-dessous de l’élément d’extranéité). Cet élément d’extranéité est lié soit à la personne du défunt (celui dont on règle l’héritage), soit aux héritiers (les bénéficiaires de la succession).
L’extranéité d’une succession est établie lorsqu’il existe un lien permettant de rattacher la succession à un ou plusieurs États.
Contestation d’un testament
Définition d’un testament
Le testament est un acte unilatéral et solennel de dernières volontés. Il peut être révoqué jusqu’au décès de son auteur, appelé le testateur. Le testament permet de léguer une partie ou l’entièreté de son patrimoine pour le temps où le testateur (l’auteur du testament) n’existera plus. Aussi il permet au testateur d’avoir le libre choix de ses héritiers.
Au décès du testateur, les héritiers peuvent contester son testament. Plusieurs motifs peuvent être invoqués par les héritiers s’estimant lésés. Des motifs contestant la validité des règles de formes et des motifs contestant la validité des règles de fond.